Financování nemovitostí

Pořízení nemovitosti ať už pro vlastní bydlení nebo pro komerční účely představuje závažné finanční rozhodnutí, které nás ovlivní na mnoho let dopředu.

Nestačí jen obejít několik bank a porovnat si nejnižší úrokovou sazbu, ale je nutné vědět, zda daná banka a její produkt dokáže vyřešit naši konkrétní situaci. Typicky pak klient pod dojmem nízké úrokové sazby zjistí, že součástí hypotečního úvěru je celá řada dalších produktů (účet, pojištění, platební karta apod.) a nejrůznější poplatky. Teprve v průběhu vyřizování hypotéky pak zjišťuje, že celý proces není jednoduchý a vyžaduje znalosti, týkající se posouzení kupních či jiných smluv souvisejících s toky peněz a převodu majetku. Může se také výběrem nevhodné banky nebo produktu dostat do problémů při platbách svým dodavatelům například při výstavbě nemovitosti.

Vlastní bydlení patří k jedné ze základních potřeb každého člověka. Jde však také o významné finanční rozhodnutí, které je třeba pečlivě naplánovat a připravit. Půjčky, které slouží k pořízení vlastního bydlení lze obecně považovat za tzv. dobré půjčky. Umožňují nám pořídit si vlastní byt nebo dům dříve, než bychom na něj našetřili.

Důležité je ovšem vidět takovou investici v souvislostech. Na pořízení vlastního bydlení se ve většině případů vyplatí vzít si hypotéku (příp. jiný druh účelového úvěru, např. ze stavebního spoření) a vlastní peníze vhodně investovat v souladu s našimi cíli.

Pokud investice vlastních peněz směřuje do produktů, u kterých se dá očekávat vyšší dlouhodobé zhodnocení než kolik činí úrok z půjčky, lze o takovém dluhu obecně říci, že se jedná o dobrý dluh.

Tento parametr je samozřejmě zjednodušený a vždy je potřeba přihlédnout ke všem relevantním informacím souvisejících s konkrétní půjčkou nebo investicí.

Jistota, že máte nejvýhodnější podmínky a řešíte svou situaci inteligentně, Vám ušetří spoustu času a peněz, které můžete využít jinak a lépe.

Hypoteční úvěr je specifický tím, že jako zajištění proti schopnosti splácet je podmíněn zástavním právem finanční instituce k nemovitosti. Nemusí se přitom jednat o nemovitost, kterou chcete koupit. Zároveň je tento způsob financování v naprosté většině případů nejlevnější. Je třeba jej ale umět realizovat inteligentně.

Hypoteční úvěr je jako takový ze zákona považován až v okamžiku vzniku právních účinků zástavního práva. Není však omezen z hlediska účelu, na který je využit.

Hypoteční úvěry jsou tedy:

• účelové - slouží pro financování bydlení
• neúčelové - mohou být využity i pro jiný účel než bydlení (jsou obvykle nazývány jako americká hypotéka).

Zpravidla je třeba mít část vlastních prostředků (cca 10-20% z ceny nemovitosti) a zbytek uhradí banka, které pak půjčku splácíme po sjednanou dobu, obvykle 10-30 let.

Nejsou výjimkou ani hypotéky na celou hodnotu nemovitosti, tj. nemusíte mít žádné vlastní prostředky (do 11/2016). Počítejte ovšem s tím, že pro Vás tato půjčka bude dražší. Financování celého investičního záměru je možné z více zdrojů (např. kombinací hypotečního úvěru a úvěru ze stavebního spoření), nicméně je nutné kalkulovat s omezením, které bude určovat maximální výši úvěru v poměru k zastavované nemovitosti (tzv. LTV - Loan to Value) zhruba na 90%. Prakticky to znamená, že budete muset mít minimálně 10% vlastních zdrojů, což je i rozumné.

Z hlediska způsobu splácení se můžeme setkat s hypotečními úvěry, kdy jsou splátky:

• anuitní - po celou dobu úvěru splácíte stejnou částku, přičemž se v průběhu času mění poměr výše úroku a jistiny ve splátce (na začátku splácíte větší část úroku a nižší část jistiny)
• progresivní - splátky se v průběhu času zvyšují
• degresivní - splátky se v průběhu času snižují

Neexistuje nejlepší univerzální banka. Existuje jen optimální řešení a konkrétní situaci.

Pro výběr konkrétní banky je nutné vzít v úvahu Vaši celkovou situaci, tj. k jakému účelu má financování sloužit (nákup nemovitosti, výstavba, rekonstrukce, vypořádání majetku, apod.), jaké jsou Vaše příjmy a závazky, podoba kupních smluv a předpokládaných peněžních toků, zástavy na nemovitostech, informace z katastru nemovitostí a řada dalších věcí. Setkávám se s tím, že klient, ovlivněn emocemi, podepisuje rezervační smlouvu, skládá zálohu na kupní cenu a nemá ošetřena veškerá právní a procesní rizika, která s daným případem souvisejí a mohou nastat. Pak se dostává do situace, kdy je právně zavázán např. rezervační nebo kupní smlouvou, chybným ustanovením ve smlouvě o rozdělení majetku apod., ale banka mu neposkytne úvěr nebo jej podmiňuje doložením dalších podkladů. Z uzavřených smluv pak pro něj vyplývají nepříjemné sankce, prodlužování termínu pro realizaci a případně neschopnost dotažení případu do konce. Doporučuji předem konzultovat Váš záměr  s hypotečním specialistou, abyste takovým problémům a zvýšeným nákladům předešli.

Pokud budete porovnávat jednotlivé nabídky bank mezi sebou, pozor na porovnávání pouze podle výše úrokové sazby. Kromě výše uvedených věcí Vás pak mohou nepříjemně překvapit nejrůznější poplatky a doplňkové služby jako pojištění, založení účtu, kreditní karty apod., které mohou úvěr významně prodražit.

Velký rozdíl v celkových nákladech na hypotéku může také způsobit rozdílná metodika bank při odlišném způsobu výpočtu úroku. Pokud Vaše banka počítá úroky podle francouzského standardu (ACT/360 nebo ACT/365; kdy ACT = skutečný počet dnů v aktuálním měsíci), vyjde Vás celkový úrok dráž než při tzv. německém standardu 30E/360. Přestože porovnáváte pouze úrokovou sazbu, způsob výpočtu úroku má významný vliv na to, kolik celkem zaplatíte navíc. Vždy se raději dívejte na skutečnou výši splátky a všech poplatků a souvisejících plateb než pouze na úrokovou sazbu, která neříká vše o celkových nákladech na úvěr (což vyjadřuje spíše tzv. RPSN - roční procentní sazba nákladů - bohužel jsme ale byli svědky i toho, kdy finanční instituce tento údaj uváděly zkresleně).

Důležité je umět si spočítat tzv. efektivní úrok, který pak lze použít pro relevantní srovnání jednotlivých nabídek a vědět, u které banky je reálné Váš záměr financovat.

Pokud se již blíží termín fixace úrokové sazby na Vašem původním úvěru, obvykle máte v úvěrové smlouvě sjednáno, že Vám Vaše banka v určitém termínu (1-2 měsíce předem) navrhne novou výši úrokové sazby. K datu fixace pak máte možnost tuto nabídku buď přijmout nebo si na trhu najít výhodnější financování.

Obvyklý postup Vaší banky bude nejspíše následující:

• pošle Vám dodatek k Vaší úvěrové smlouvě, kde Vám navrhne novou úrokovou sazbu pro různou délku její fixace
• pokud s nabídkou nesouhlasíte, písemně bance oznámíte svůj nesouhlas
• zároveň s ní zkusíte jednat o výhodnější nabídce a potvrdíte si, že je to jejich konečná nabídka
• pokud následně buď sami nebo prostřednictvím Vašeho finančního poradce oslovíte další banky a najdete výhodnější řešení na trhu, dáte písemně Vaší bance na vědomí, že k datu fixace celý úvěr splatíte (a požádáte o souhlas se splacením, vyčíslení zůstatku úvěru k datu fixace a závazek banky, že po obdržení úhrady bude zrušeno její zástavní právo k nemovitosti).
• zde obvykle nastává tzv. retenční proces banky, kdy se Vás bude snažit dostat pod jakoukoliv záminkou na pobočku (např. kvůli podpisu formuláře, který je podmínkou udělení výše uvedeného souhlasu - přičemž nic takového není v úvěrové smlouvě uvedeno).
• Jakmile se dostavíte na pobočku, Vaše banka se Vás bude snažit přesvědčit o tom, abyste u ní zůstali a zřejmě i dorovná úrokovou sazbu podle Vaší nejvýjhodnější nabídky.

Považujete takový postup ze strany Vaší banky za férový? Proč Vám, jakožto stávajícímu klientovi, který dlouhodobě řádně splácí a často i využívá řadu dalších jejích produktů, rovnou nenabídne tu nejvýhodnější sazbu?

Pro doplňkové financování nemovitosti případně u nižších částek úvěrů je možné také využít úvěry ze stavebního spoření (např. financování zůstatku do 100% požadované částky investičního záměru; v některých případech také není nutné zajištění nemovitostí apod.)

Volba tohoto řešení vždy závisí na Vaší konkrétní situaci.

Jednou z možností zajištění pasivního příjmu je pořízení nemovitosti, kterou budeme pronajímat. Financování je možné řešit také formou hypotečního úvěru na jehož splácení můžeme použít příjmy z budoucího nájmu. Počítejme však s tím, že jako u jakékoliv investice je třeba si připravit plán, zohledňující naše cíle, rentabilitu investice a počítat s možnými riziky.

Financující banka po Vás bude chtít doložit, jakým způsobem bude úvěr splácen (Vaše současné příjmy a budoucí příjmy z nájmu - podložené např. nájemní smlouvou). Bude také požadovat Vaši finanční spoluúčast na investici, tj. měli byste mít vlastní peníze na část kupní ceny (obvykle cca 30%, ale jsou banky, kterým stačí i např. 10%).

Při návštěvě banky počítejte s tím, že uslyšíte, že má pro Vás nejlepší podmínky. Není tomu tak.

Ve skutečnosti neexistuje nejlepší banka nebo produkt. Je pouze nejlepší řešení Vašeho záměru, které je potřeba umět na trhu vybrat.

V průběhu času dochází k neustálým změnám a akcím v bankovních produktech. Některé banky mohou mít aktuálně výhodné podmínky pro plovoucí sazbu, prodlouženou dobu fixace za zajímavou úrokovou sazbu, výhodnější podmínky pro živnostníky nebo malé a střední firmy, úvěry bez poplatků, úvěry bez nutnosti dokládání příjmu apod.