Postup při vyřizování hypotéky

...soustředit se na podstatné věci...

Pořízení vysněného bydlení nebo vyřešení jiné Vaší situace prostřednictvím hypotečního úvěru není nijak složité. Předtím, než oslovíte banku, zjistěte, jak bude celý proces probíhat. Ušetříte si možná řadu nepříjemností, neboť jednotlivé kroky jsou závislé na součinnosti více stran (banka, pojišťovna, katastr nemovitostí, realitní kancelář, prodávající apod.).

Proces vyřízení hypotéky

  • Mějte písemně zpracovaný finanční plán
    Ujistěte se, že výše úvěru a samotný hypoteční úvěr je nejvhodnějším řešením Vaší situace. Váš plán by měl zohledňovat Vaše příjmy a výdaje, majetek, závazky, zajištění příjmů a majetku, tvorbu finančních rezerv a kapitálu. Veškeré jeho součásti do sebe musí smysluplně zapadat.
  • Ujistěte se, že Váš investiční záměr odpovídá realitě
    Při rozhodování o svých investicích, ať už kupujete dům nebo chcete někde zhodnotit peníze, nepodléhejte emocím. Často se stává, že například hodnota nemovitosti oceněná bankou je nižší, než je její kupní cena. Lehce se pak můžete dostat do problémů, když s kupujícím podepíšete kupní smlouvu nebo rezervační smlouvu u realitní kanceláře a nemáte zajištěno financování.
  • Prověřte si nemovitost, prodávajícího, realitku i makléře
    Při nákupu nemovitosti na Vás číhá řada úskalí. Je vlastník nemovitosti skutečným vlastníkem? Co když na nemovitosti prodávajícího vázne hypotéka? Mám v pořádku kupní smlouvu? Co pro mne vyplývá z rezervační smlouvy? Tyto a podobné otázky řadu lidí ani nenapadne. Přitom se však mohou dostat (a také dostávají) do velkých problémů. Je lépe vědět o případných rizicích a být na ně připraven.
  • Výběr banky, porovnání hypoték
    Neexistuje nejlepší univerzální banka. Existuje jen optimální řešení pro konkrétního klienta a jeho konkrétní situaci. Orientace na finančním trhu není jednoduchá a navíc se neustále mění akční nabídky bank. Je třeba věnovat více času zjištění relevantních informací a porovnání nabídek. Pozor na porovnávání pouze podle výše úrokové sazby! Nejrůznější poplatky a doplňkové služby jako pojištění, založení účtu, kreditní karty apod. mohou úvěr poměrně významně prodražit. Významný rozdíl v celkových nákladech na hypotéku může také způsobit rozdílná metodika bank při odlišném způsobu výpočtu úroku. Pokud Vaše banka počítá úroky podle francouzského standardu (ACT/360 nebo ACT/365; kdy ACT = skutečný počet dnů v aktuálním měsíci), vyjde Vás celkový úrok dráž než při tzv. německém standardu 30E/360. Přestože tedy porovnáváte pouze úrokovou sazbu, způsob výpočtu úroku má významný vliv na to, kolik celkem zaplatíte navíc. Důležité je tedy umět si spočítat tzv. efektivní úrok, který pak lze použít pro relevantní srovnání jednotlivých nabídek.
  • Podání žádosti o úvěr a dodání podkladů podle konkrétního účelu
    Teprve v okamžiku, kdy má banka k dispozici Vaši žádost, souhlas se zpracováním osobních informací a podklady, může provést posouzení schválení úvěru.

DOKLADY TOTOŽNOSTI

  • Kopie občanského průkazu, event. další doklad (pas, ŘP, rodný list).
  • Některé banky požadují také doklad o současné adrese (nějaká faktura nebo výpis, kde je uvedeno Vaše jméno a adresa).

DOKLADY O PŘÍJMU

  • Formulář konkrétní banky - potvrzení o výši příjmů
  • V některých případech je třeba doložit i výpisy z účtu, na který Vám přichází mzda obvykle jeden aktuální a jeden starší než půl roku
  • Podnikatel předkládá kopie daňového přiznání obvykle za poslední 2 účetní období, potvrzení Finančního úřadu o bezdlužnosti, doklad o zaplacení daně

V některých případech (např. refinancování) není nutno dokládat příjem, postačí pouze Vaše čestné prohlášení o výši příjmu.

DOKLADY K ÚČELU ÚVĚRU

  • Koupě nemovitosti - kupní smlouva (smlouva o budoucí kupní smlouvě, návrh kupní smlouvy), list vlastnictví.
  • Výstavba nemovitosti - stavební povolení, list vlastnictví ke stavebnímu pozemku, geometrický plán, projekt s rozpočtovými náklady, případně smlouva o dílo nebo výstavbě se stavební firmou.
  • Rekonstrukce - list vlastnictví, přehled rozpočtových nákladů, případně ohlášení stavbnímu úřadu nebo stavební povolení.
  • Splacení jiného úvěru - potvrzení o aktuálním zůstatku úvěru, souhlas původní banky s předčasným splacením a kopie úvěrové smlouvy.
  • Vypořádání majetku - doklad o rozvodu manželů (pravomocný rozsudek), vypořádání SJM po rozvodu, případně notářský zápis o zúžení SJM, notářský zápis - např. usnesení o vypořádání dědictví apod. Podobu usnesení nebo dohody doporučuji předem konzultovat s hypotečním specialistou. Účelem hypotečního úvěru totiž může být pouze nemovitý majetek (nikoliv movitý majetek, cenné papíry, finance apod.)

DOKLADY K NEMOVITOSTI

výpis z katastru nemovitostí - často není potřeba, banka má možnost do katastru nemovitostí nahlédnout

nabývací titul (s razítkem katastru nemovitostí) - dokument, na základě kterého vlastník nemovitost získal. Většinou se jedná o kupní nebo darovací smlouvu, usnesení o dědictví apod.

další dokumenty, které jsou uvedeny na výpisu z katastru nemovitostí- např. smlouva o zřízení věcného břemene apod.

DOKLADY K ZAJIŠTĚNÍ ÚVĚRU

Znalecký posudek ceny nemovitosti. Ten si banka většinou zajišťuje sama prostřednictvím smluvních znalců. V řadě případů lze odhad realizovat také bez poplatku za jeho zpracování.

Banka si dále může určit další dodatečné podmínky zajištění, jako například sjednání životního pojištění, pojištění nemovitosti, vinkulace pojistného plnění, vedení běžného účtu apod.

Doklady, které prokazují způsob financování celého investičního záměru (pokud financujete část z vlastních zdrojů, banka bude požadovatdoklady o této úhradě).

  • Schválení úvěru
    Standardně 3-5 dnů.
  • Podpisy smluv
  • úvěrová smlouva
  • zástavní smlouva
  • návrh na vklad zástavního práva na katastr nemovitostí

V případě koupě již máte s prodávajícím podepsánu kupní smlovu a následně (po vkladu zástavního práva) je třeba na katastr nemovitostí podat i návrh na vklad vlastnického práva.

  • Pojištění nemovitosti a vinkulace ve prospěch banky
    Je třeba uzavřít pojištění nemovitosti dle požadavků banky a nechat si od pojišťovny potvrdit vinkulaci pojistného plnění. Formuláře (u některých bank smlouvy o vinkulaci) obdržíte přímo od banky při podpisu smluv. Vinkulace pojistného plnění znamená, že v případě pojistné události se pojišťovna nejprve obrátí na banku, zda může pojistné plnění vyplatit na Váš účet. Banka by v případě pohledávek za Vámi byla oprávněna z pojistného plnění pokrýt tyto pohledávky.
  • Katastr nemovitostí
    Budete potřebovat kupní smlouvu s ověřenými podpisy, zástavní smlouvu a návrh na vklad zástavního práva. Nejdříve podáváte návrh na vklad zástavního práva (zástavní smlouva) pro banku a původní majitel podává návrh na vklad vlastnického práva (kupní smlouva). Připravte se na to, že za každý úkon budete platit poplatky dle sazebníku KN. Aktuálně (k 11/2015) musí katastr nemovitostí dodržovat dvacetidenní lhůtu, během níž nesmí povolit vklad, přestože jsou podmínky splněny. Vklad tedy proběhne nejdříve 20 dnů od chvíle, kdy byla odeslána informace, že na katastru nemovitostí byla vyznačena plomba. Reálně se tak ale děje později. Počítejte tedy s adekvátními lhůtami ve své smluvní dokumentaci.
  • Nezapomeňte na zajištění příjmu
    Mějte dobře ošetřena všechna rizika. Hypoteční úvěr je významný závazek a pro případ nenadálé události byste měli mít dobré zajištění příjmu, které zohledňuje Váš finanční plán. Využít se dají Vaše finanční rezervy, majetek anebo životní pojistka. Nejvhodnějším řešením je uzavření komplexního životního pojištění (nikoliv investičního!). Obvykle není vhodné využít nabídku pojištění banky, která Vám poskytuje hypotéku, ale raději si zajistit komplexní pojištění individuálně.
  • Čerpání úvěru

K čerpání úvěru zadáváte bance písemný pokyn. Pro zahájení čerpání je třeba doložit podklady, které jsou vyjmenovány v úvěrové smlouvě.

Obvykle jde o následující dokumenty:

  • kupní smlouva s ověřenými podpisy
  • doklad o zaplacení části kupní ceny z vlastních zdrojů
  • katastrem nemovitostí potvrzený návrh na vklad zástavního práva
  • nebo originál zástavní smlouvy s razítkem provedení vkladu a originál aktuálního výpisu z katastru nemovitostí (se zapsaným zástavním právem banky)
  • v případě výstavby počítejte většinou s postupným uvolňováním peněz na základě posouzení již proinvestovaných financí znalcem banky. Konkrétní podmínky musíte znát nejpozději při podpisu úvěrové smlouvy, abyste se nedostali do problémů s platbou dodavatelům.
  • Po čerpání úvěru...
    Dejte si pozor na nutnost doložení dalších dokumentů a dodržení termínů, které jsou uvedeny v úvěrové smlouvě. Obvykle jde o výpis z katastru nemovitostí se zapsaným zástavním právem banky, případně jiné dokumenty a povinnosti. Jejich nedodání v termínu bává sankcionováno. Banka by Vás však měla před uplynutím této lhůty upozornit na chybějící dokumenty, ale není to její povinnost a nelze se na to spoléhat.
  • Datum fixace úrokové sazby
    Hlídejte si datum fixace úrokové sazby. V tomto termínu máte možnost bez jakýchkoliv sankcí úvěr celý splatit nebo refinancovat. Případné refinancování lze toto s novou bankou řešit již cca 12 měsíců předem.
Podívejte se, jak mohu pro Vás celý proces vyřízení hypotéky zajistit

Jaké jsou některé specifické situace při vyřizování úvěru a s čím počítat?

Refinancujete původní hypotéku?

Pokud se již blíží termín fixace úrokové sazby na Vašem původním úvěru, obvykle máte v úvěrové smlouvě sjednáno, že Vám Vaše banka v určitém termínu (1-2 měsíce předem) navrhne novou výši úrokové sazby. K datu fixace pak máte možnost tuto nabídku buď přijmout nebo si na trhu najít výhodnější financování.

Obvyklý postup Vaší banky bude nejspíše následující:

  • pošle Vám dodatek k Vaší úvěrové smlouvě, kde Vám navrhne novou úrokovou sazbu pro různou délku její fixace
  • pokud s nabídkou nesouhlasíte, písemně bance oznámíte svůj nesouhlas
  • zároveň s ní zkusíte jednat o výhodnější nabídce a potvrdíte si, že je to jejich konečná nabídka
  • pokud následně buď sami nebo prostřednictvím Vašeho finančního poradce oslovíte další banky a najdete výhodnější řešení na trhu, dáte písemně Vaší bance na vědomí, že k datu fixace celý úvěr splatíte (a požádáte o souhlas se splacením, vyčíslení zůstatku úvěru k datu fixace a závazek banky, že po obdržení úhrady bude zrušeno její zástavní právo k nemovitosti).
  • zde obvykle nastává tzv. retenční proces banky, kdy se Vás bude snažit dostat pod jakoukoliv záminkou na pobočku (např. kvůli podpisu formuláře, který je podmínkou udělení výše uvedeného souhlasu - přičemž nic takového není v úvěrové smlouvě uvedeno).
  • Jakmile se dostavíte na pobočku, Vaše banka se Vás bude snažit přesvědčit o tom, abyste u ní zůstali a zřejmě i dorovná úrokovou sazbu podle Vaší nejvýjhodnější nabídky.

Považujete takový postup ze strany Vaší banky za férový?

Proč Vám, jakožto stávajícímu klientovi, který dlouhodobě řádně splácí a často i využívá řadu dalších jejích produktů, rovnou nenabídne tu nejvýhodnější sazbu?